다주택자 “버티면 끝날까?” 정부 메시지를 보면 버티는 전략은 통하지 않을 것으로 보인다. 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개된다. 최고 세율은 82.5%다. ‘절반 이상 세금’ 구조다. 다주택자 중과 유예 종료는 시작에 불과하다.
이번엔 대출 만기 연장까지 문제 삼았다. “양도세까지 깎아주며 기회를 줬는데 대출 연장까지 해주는 게 공정한가.”
이 말을 해석하면 여러 채 금융 세제 혜택을 받았으니 이제 매물로 내놓으라는 압박이다. 양도세 중과 재개에 이어 이제는 대출 만기 연장까지 건드렸다.
왜 임대사업자 대출 건드리나
양도세 중과유예 5월 9일 종료는 예고된 카드였다. 그런데도 매물이 기대만큼 안 나왔다. 왜일까? 다주택자는 계산한다. “버티면 정권이 바뀌지 않을까?” “정책이 완화되지 않을까?”
이런 희망사항을 충족해 준 것이 임대사업자 ‘대출 연장’이라는 시간 벌기였다. 대출을 연장하면 매도 압박을 미룰 수 있다.
이번엔 정부가 시간 자체를 압박하는 카드를 꺼낸 것이다.그동안 다주택자가 버틸 수 있었던 이유는 명확했다. 양도세 중과 유예, 대출 만기 연장, 전세 레버리지등 시간이 다주택자 편이었다.
집값이 다시 오를 거라 믿으면 매도할 이유가 없었다. 그런데 지금은 다르다. 5월 10일부터 양도세 최고 82.5%. 그리고 대출 연장까지 점검하겠다는 신호. 이건 “세금”이 아니라 버텨온 시간을 끊겠다는 전략이다.
임대사업자 대출연장 끝난다면...
일반 30년짜리 주담대는 당장 큰 영향이 없을 가능성이 높다. 하지만 임대사업자 대출은 다르다. 임대사업자 대출은 1~3년 만기 일시상환 구조가 많다. 그동안 연장이 자연스럽게 이뤄졌다.
만약 연장이 까다로워지고 복잡해진다면, 현금 상환 부담은 증가한다. 임차인들로부터 보증금 반환 압박도 이어질 수 있다. 어쩔 수 없이 급매 가능성은 확대될 전망이다. 그래서 경매로 전환될 가능성도 크다.
특히 빌라처럼 다세대· 다가구 같은 비아파트 임대사업자부터 타격을 받는다. 아파트 가격 조정이 아니라 시장 내부 균열이다.
이재명 대통령 발언의 핵심은 공정성이다. “규칙을 지키는 사람이 손해 보면 안 된다.” 정책은 늘 숫자로 설명되지만 실제로 움직이는 건 심리다. 정부는 지금 다주택자 심리를 흔들고 있다. “정권 바뀌면 완화되겠지.” “조금만 더 버티면 되겠지.” 이러한 비합리적인 계산을 깨려는 거다.
주택매물 쏟아질까?
여기서 냉정해야 한다. 다주택자 상당수는 대출보다 전세 레버리지를 활용한다. 은행 대출도 자동 연장이 아니라 심사를 거친다. 즉, 당장 매물 폭탄이 터진다고 보긴 어렵다. 이번 메시지는 정책 실행보다 압박 효과에 가깝다. 하지만 시장은 심리에 먼저 반응한다.
그게 위험하다. 이건 다주택자만의 문제가 아니다. 상환 압박이 커지면 전세 인상, 월세 전환, 계약갱신 거절로 이어질 수 있다. 충격은 집주인보다 세입자에게 먼저 전달될 가능성이 있다. 정책의 명분은 ‘공정’이지만 현장의 파장은 복합적이다.
이건 ‘다주택자 응징’이 아니다. 거래를 강제로 움직이려는 시도다. 정부는 말한다. “정부를 이기는 시장도 없다.” 그만큼 의지가 강하다. 하지만 시장은 단순하지 않다. 매물이 풀릴 수도 있다.
반대로 전세 인상으로 버틸 수도 있다. 일부는 경매로 갈 수도 있다. 그리고 그 충격은 세입자에게 먼저 갈 수도 있다.
이제 다주택자라면 “버티기 전략이 통할까?”를 다시 계산해야 한다. 무주택자라면“단기 급매가 나올까?”를 봐야 한다. 세입자라면 “보증금 리스크는 없는가?”를 점검해야 한다. 지금은 확정이 아니라 압박이 쌓이는 단계다.
결론
양도세. 대출. 임대사업자 혜택. 카드를 하나씩 쌓는 게 아니라 동시에 압박한다. 이건 속도 조절이 아니다. 기세 싸움이다.
정부는 말한다. “정부를 이기는 시장도 없다.” 매물이 나올 수도 있다. 전세가 급상승할 수도 있다.
아파트 쏠림이 더 심해질 수도 있다. 확실한 건 하나다. 이전처럼 “시간이 해결해 준다”는 공식은 약해졌다.
다주택자는 계산기를 다시 두드려야 한다. 무주택자는 급매를 노릴지 고민해야 한다. 세입자는 보증금 리스크를 점검해야 한다. 지금은 숫자의 싸움이 아니다. 심리의 전환점이다. 그리고 그 전환점이 생각보다 빨리 오고 있다.